こんにちは。
リノベーションコンサルタント望月です。
前回はリノベーションを行う前段階の物件探しにおいて、抑えておきたいポイントについてお伝えさせて頂きました。
失敗しない中古マンション購入のための抑えておきたいポイント ①前編
本日は後編です。
と、その前に前編をご覧になっていない方のために、前回のおさらいからスタートします。
押さえておきたいチェックポイント。おさらい
【ポイント1】購入の目的を忘れない。希望通りのリノベーションは実現可能な物件か？
【ポイント2】資金面。物件価格は適正か、また住宅ローンの利用は出来る物件か？
【ポイント3】築年数。伴って耐震基準は旧耐震or新耐震？
【ポイント4】エリア。一生住み続けますか？迎える家族、旅立つ家族、住替えも頭の片隅に。
以上が前回のおさらいでした。
それでは後編ポイント5に移ります。
ポイント5 広さ。今現在必要な広さ。10年後に必要になるであろう広さ。
「広ければ広いほうが良い」
と皆さん思うことでしょうが、広くなればなる分、価格も上昇します。
例えばCuestudioがショールームを構える目黒区の鷹番エリア。
こちらの坪単価は300万円を超える物件もチラホラあります。
畳2枚分の広さで300万円です。
人間「立って半畳、寝て一畳」と言いますが、立ってるだけで150万。
寝ているだけで300万円です。
例えば60㎡（18,15坪）の物件と、40㎡（12.1坪）の物件。
坪数で計算すると6坪の差ですが、価格にすると1,800万円も変わるケースがございます。
※勿論築年数により大きく異なりますが、築5年～10年の物件であればここまで金額が変わってしまいます。金額に大きく影響が生じる広さだからこそ、慎重に考えてみて下さい。
例えばですが、現在夫婦2人、お子様はこれから産まれるご家族がいるとします。
お子さんが小学生に上がるまでは夫婦とそのお子様が過ごす空間は基本的にはリビングが多くなると思います。
寝る時は家族揃って寝室で寝る。
小学校になると自分の部屋が欲しくなるなんて言いますが、それは今から考えても6年、7年後のお話です。
何度も申しますが、広いに越した事はありません。
が、必要以上の広さを持つ事は、その分必要以上の出費に繋がるという考え方もあります。
今度、少子高齢化・人口減少と、住まいの需要は間違いなく減っていきますが、住まいが不要になる事は間違いなくありません。
中でも都心の広すぎず、狭すぎずの物件はまず間違いなくニーズがなくなる事は今後ないでしょう。
ポイント6 マンションの管理状態は？ 修繕積立金・大規模修繕の履歴も知っておこう！
専有部分、つまり内装はリノベーション次第で如何様にもなりますが、どうにも変更が効かない点が共用部分です。
内見の際は居室部分だけでなく、エントランス・駐輪場・ゴミ置き場・エレベーター内・掲示板・ポスト・宅配ボックス・駐車場などもチェックしてみて下さい。
管理人さんが常駐、または通勤で管理して下さっているマンションは比較的管理状態も良いです。
管理人さんの人柄なども正直気になりますね。
（管理人さんが気難しい、ちょっと変わっている方でしたら私だったら購入しません。）
加えて注意をしなければいけないマンションは自主管理のマンションです。
管理会社＝外部コンサルタントだと思って下さい。
外部コンサルタントを雇うにはお金がかかります。
お金の管理含めマンションの維持管理は適正な管理会社に頼んで、その道のプロに確認してもらっているマンションがベターです。
それに比べ、自主管理のマンションは、厳しい言い方をすると“素人”。
管理の行き届きも不安点がいっぱいです。
とは申しましても、ご購入される皆さんの目でもしっかりご確認下さい。
何を確認するかというと、大きくは2点です。
- 修繕積立金の積立具合→今後マンションの修繕をするための費用がしっかり溜まっているのか？ 総戸数が少ないマンションほど各住戸で負担しなければいけない修繕積立金の負担額は大きくなる点も忘れてはいけません。
- 大規模修繕の履歴→今までどのような修繕を行ってきたのか？ その結果、修繕された箇所はしっかり修復されているの？
この2点は不動産仲介会社の方に聞けば資料を頂けるものですので、気になるマンションがあればどんどんもらってみて下さい。
ポイント7 思いきれるか。
こちら本当に重要です。
良い物件が出てきた時に、思い切って買えるかどうか。
「良い」物件は皆さん「良い」と感じます。
「この物件で良いのかな～」なんて思っていたら本当に別の方に買われちゃいます。
いわゆる「逃した魚は大きい」です。
結婚も同じです。
本当にこの人で良いのかな？ と。
探し続ければ確かに今より良い物件、今より良いパートナーも見つかるかもしれません。
しかし、この話は永久的に続く話であり、一生今より良い物件、今より良いパートナーが見つかる可能性を待って動かずに見逃し続けるわけにもいかないですよね。
「縁ものなんで、買われちゃったら別に良いです。」
と、言う人で良い物件に巡り会えている人って正直お会いした事ありません。
少々強い内容になり恐縮ですが、何事も思いきれるかどうか。
特にリノベーションを前提にマンション購入を考えている皆様は、予算と場所と広さと管理状態。
これが整っていればあとは決断出来るかが重要です。
全て整っている物件は正直見つかりにくい・・・。
なんて事もありますが、それぐらいマンション探しは難しく、もし最適な物件に巡り合えたら嬉しいですよね！
むしろ整っていない物件でも、自分らしい付加価値をつけていくことでカバーできるのがリノベーションの良いところではないでしょうか？
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以上２回に渡りお送りさせていただきました中古マンション購入のポイント７つでした！
